Calcola il rendimento
di ogni asta giudiziaria
L'Investment Analyzer di AstaScout calcola il rendimento atteso dell'immobile in 4 scenari — locazione libera, cedolare concordata, breve termine (Airbnb) e buy&hold con IRR a 5/10 anni — con parametri pre-compilati automaticamente dall'AI sulla base della perizia CTU.
L'AI pre-compila automaticamente tutti i parametri
Per ogni asta analizzata, l'AI stima canone mensile di mercato, tariffa media notte, IMU annua, spese condominiali, rivalutazione attesa e potenziale breve termine (alto/medio/basso). I parametri sono indicati con un badge AI e sono tutti modificabili con gli slider interattivi.
I 4 scenari di rendimento
Locazione libera
Cedolare secca 21%
Affitto a canone di mercato con tassazione ordinaria. L'AI stima il canone mensile sulla base di comune, zona, superficie e stato conservativo confrontato con i valori OMI.
- Canone annuo lordo stimato dall'AI
- Cedolare secca 21% (o IRPEF su richiesta)
- Deducibilità spese condominiali e IMU
- Cash flow netto annuo
- Rendita netta % sul capitale
- Break-even in anni
Locazione concordata
Cedolare agevolata 10%
Contratto a canone concordato (L.431/1998) con cedolare secca al 10%. Canone inferiore al mercato ma tassazione dimezzata. Ideale per comuni ad alta densità abitativa.
- Canone concordato stimato dall'AI
- Cedolare secca 10% forzata
- Confronto netto vs. locazione libera
- Cash flow netto annuo
- Rendita netta % sul capitale
- Break-even in anni
Breve termine
Airbnb / booking.com
Locazione turistica o breve termine. L'AI valuta il potenziale (alto/medio/basso) e stima la tariffa media notte. Include commissioni piattaforma, costi di gestione e pulizie.
- Tariffa media notte stimata dall'AI
- Potenziale breve termine (alto/medio/basso)
- Commissioni piattaforma (15–20%)
- Costi gestione e pulizie
- Cedolare secca 21% (26% per 2+ unità)
- Occupancy rate configurabile
Buy & Hold
IRR 5 e 10 anni
Strategia di valorizzazione nel tempo. Calcola l'IRR (Internal Rate of Return) a 5 e 10 anni considerando flussi di cassa da locazione e rivalutazione del capitale stimata dall'AI.
- IRR a 5 anni (Newton-Raphson)
- IRR a 10 anni (Newton-Raphson)
- Rivalutazione capitale stimata dall'AI
- Valore futuro stimato dell'immobile
- Equity multiple (TOT return / investimento)
- Cash-on-cash return annuo
Sensitivity Matrix 3×3
La sensitivity matrix mostra il rendimento netto al variare di canone e occupancy, permettendo di valutare la robustezza dell'investimento in scenari pessimistici, centrali e ottimistici. Fondamentale per immobili occupati o con stato conservativo mediocre dove l'incertezza sui ricavi è elevata.
| Canone / Occupancy | 80% | 90% (base) | 100% |
|---|---|---|---|
| −15% canone | 3,1% | 3,8% | 4,4% |
| Base AI | 3,8% | 4,5% | 5,1% |
| +15% canone | 4,6% | 5,4% | 6,0% |
* Valori indicativi. La sensitivity matrix reale è calcolata sui dati specifici di ogni immobile.
Domande frequenti
L'AI pre-compila automaticamente i parametri?
Sì. Per ogni asta analizzata, l'AI stima canone mensile, tariffa notte, IMU, spese condominiali e rivalutazione attesa dalla perizia CTU e dai dati dell'annuncio (comune, zona, mq, stato conservativo). I parametri sono pre-compilati e tutti modificabili con gli slider.
Come viene calcolato l'IRR?
L'IRR (Internal Rate of Return) viene calcolato con il metodo Newton-Raphson a 5 e 10 anni. L'esborso iniziale è il costo all-in (offerta + imposte + lavori stimati). I flussi annuali includono canone netto + rivalutazione del capitale nell'anno finale.
Posso modificare i parametri AI?
Sì. Tutti i parametri pre-compilati dall'AI sono modificabili tramite slider interattivi. Le variazioni aggiornano in tempo reale tutti i KPI (rendita netta, cash flow, break-even, IRR) e la sensitivity matrix.
Cosa succede se l'immobile è occupato?
AstaScout genera avvertenze automatiche contestualizzate ai red flag rilevati. Per un immobile occupato da terzi, il sistema avverte che i tempi di liberazione possono essere lunghi e impattare il rendimento. Il break-even viene calcolato solo se il reddito netto è positivo.
L'Investment Analyzer è disponibile in tutti i piani?
Sì, l'Investment Analyzer è incluso in tutte le analisi. La funzionalità di modifica degli slider e la sensitivity matrix sono disponibili nel report interattivo online. Il PDF include i KPI calcolati con i parametri AI di default.
Calcola il rendimento della tua prossima asta
1 analisi gratuita al signup — nessuna carta di credito richiesta.